CÓMO FINANCIAR VIVIENDAS POPULARES
Como alternativa a la propuesta del partido Perú Posible, sobre construcción de viviendas populares que fuera publicada el 27 de julio de 2001 en un suplemento especial del diario El Comercio; a mediados de julio circuló en forma restringida esta sugerencia que ahora se hace publica. Nos complace observar coincidencias en la nueva propuesta que hiciera el MEF con respecto al Programa MIVIVIENDA (diario La República del 25 de agosto).
El mercado de valores permite que conozcamos nuevas fuentes de financiamiento y la TITULIZACIÓN DE ACTIVOS es una de ellas. ¿En qué consiste la TITULIZACIÓN DE ACTIVOS?. Este mecanismo alternativo de financiamiento consiste en transformar activos ilíquidos o de lenta rotación, en valores mobiliarios (acciones, bonos, etc.) que son colocados en los mercados de capitales, permitiendo obtener dinero para que los emisores cuenten con los recursos y cumplir así con sus objetivos.
¿COMO SE TITULIZA? En un proceso mediante el cual se constituye un patrimonio, cuyo propósito exclusivo, es respaldar el pago de los derechos conferidos a los titulares (dueños) de valores mobiliarios emitidos con cargo a dicho patrimonio de propósito exclusivo.
¿QUÉ SE PUEDE TITULIZAR? Pueden ser titulizables Carteras de créditos; Bienes inmuebles; Proyectos, con cuyos frutos futuros se respaldará el pago de los valores; Flujos de caja futuros de obras de infraestructura y servicios públicos a ser puestos en funcionamiento.
Como alternativa a la propuesta del partido Perú Posible, sobre construcción de viviendas populares que fuera publicada el 27 de julio de 2001 en un suplemento especial del diario El Comercio; a mediados de julio circuló en forma restringida esta sugerencia que ahora se hace publica. Nos complace observar coincidencias en la nueva propuesta que hiciera el MEF con respecto al Programa MIVIVIENDA (diario La República del 25 de agosto).
El mercado de valores permite que conozcamos nuevas fuentes de financiamiento y la TITULIZACIÓN DE ACTIVOS es una de ellas. ¿En qué consiste la TITULIZACIÓN DE ACTIVOS?. Este mecanismo alternativo de financiamiento consiste en transformar activos ilíquidos o de lenta rotación, en valores mobiliarios (acciones, bonos, etc.) que son colocados en los mercados de capitales, permitiendo obtener dinero para que los emisores cuenten con los recursos y cumplir así con sus objetivos.
¿COMO SE TITULIZA? En un proceso mediante el cual se constituye un patrimonio, cuyo propósito exclusivo, es respaldar el pago de los derechos conferidos a los titulares (dueños) de valores mobiliarios emitidos con cargo a dicho patrimonio de propósito exclusivo.
¿QUÉ SE PUEDE TITULIZAR? Pueden ser titulizables Carteras de créditos; Bienes inmuebles; Proyectos, con cuyos frutos futuros se respaldará el pago de los valores; Flujos de caja futuros de obras de infraestructura y servicios públicos a ser puestos en funcionamiento.
ESQUEMA GENERAL
¿CÓMO PODEMOS HACERLO REALIDAD? Debe crearse el COMITÉ DE INVERSIÓN EN VIVIENDAS POPULARES (CIVP) sobre la base del programa MIVIVIENDA. El CIVP tendrá como objetivo promover la obtención de financiamiento para orientarlos a la construcción de viviendas populares para que sean adquiridas - a un precio accesible - por los ciudadanos de menores recursos económicos que lo deseen.
El CIVP, mediante concurso público nacional e internacional, licitará la organización y administración del patrimonio autónomo o fideicometido; es decir, el Proyecto de Construcción de Viviendas y flujos de pago futuros provenientes de los compradores. Este concurso nos permitirá saber quién se encargará de la TITULIZACIÓN. Elegida la Sociedad Titulizadora, ésta deberá proceder a la organización y colocación de valores mobiliarios en el mercado, dirigida a inversionistas individuales e institucionales. De acuerdo con las normas, pueden participar inversionistas nacionales o extranjeros en igualdad de condiciones.
La emisión de valores mobiliarios estará respaldada por el proyecto de construcción de 400,000 viviendas populares y los pagos que harán durante 6 años los compradores de las mismas, cuyas cuotas de pagos no serían mayores de S/.500.00 mensuales. Como mejorador de las garantías (para brindarle mayor respaldo a la titulización) se constituirá el Estado peruano, con los US$ 425'000,000 que se han recaudado durante muchos años a través del ex FONAVI y el hoy lmpuesto Extraordinario de Solidaridad (IES).
Los valores mobiliarios ha emitirse deben ser BONOS HIPOTECARIOS, para aprovechar el positivo impacto psicológico del nombre. Como consecuencia de los lamentables sucesos acontecidos en los Estados Unidos el 11-S; podríamos obtener dinero a bajo costo, ya que el dinero o los capitales podrían buscar nuevos mercados. La paz y la tranquilidad social son también variables importantes para el análisis de riesgo país. Éste, incide positiva o negativamente en el costo del dinero que proviene del mercado internacional de capitales. Cuanto más bajo el riesgo país, más bajas serán las tasas de intereses, habrá más dinero disponible para invertir y mayores posibilidades de mejorar la calidad de vida del ciudadano
Con respecto al pago de los intereses a los inversionistas, éste deberá ser semestral, iniciándose al cabo de los 12 meses de la primera emisión. Los detalles deberán constar en la propuesta de emisión que elabore la sociedad titulizadora.
Contando ya con los recursos, el CIVP mediante concurso público, licitará la construcción de viviendas por paquetes y distribución geográfica. Un detalle y criterio principal e ineludible, deberá ser que la base del modelo de las viviendas serán las usadas tradicionalmente por los habitantes y lugareños; con el agregado de poder ser estilizados y contar con todos los servicios (agua potable, desague, energía eléctrica, comunicación, Internet).
Elegidos los ganadores, el CIVP procederá a los desembolsos correspondientes. Bajo su supervisión deberá llevarse a cabo la adecuada ejecución de los programas de vivienda.
El CIVP, mediante concurso público nacional e internacional, licitará la organización y administración del patrimonio autónomo o fideicometido; es decir, el Proyecto de Construcción de Viviendas y flujos de pago futuros provenientes de los compradores. Este concurso nos permitirá saber quién se encargará de la TITULIZACIÓN. Elegida la Sociedad Titulizadora, ésta deberá proceder a la organización y colocación de valores mobiliarios en el mercado, dirigida a inversionistas individuales e institucionales. De acuerdo con las normas, pueden participar inversionistas nacionales o extranjeros en igualdad de condiciones.
La emisión de valores mobiliarios estará respaldada por el proyecto de construcción de 400,000 viviendas populares y los pagos que harán durante 6 años los compradores de las mismas, cuyas cuotas de pagos no serían mayores de S/.500.00 mensuales. Como mejorador de las garantías (para brindarle mayor respaldo a la titulización) se constituirá el Estado peruano, con los US$ 425'000,000 que se han recaudado durante muchos años a través del ex FONAVI y el hoy lmpuesto Extraordinario de Solidaridad (IES).
Los valores mobiliarios ha emitirse deben ser BONOS HIPOTECARIOS, para aprovechar el positivo impacto psicológico del nombre. Como consecuencia de los lamentables sucesos acontecidos en los Estados Unidos el 11-S; podríamos obtener dinero a bajo costo, ya que el dinero o los capitales podrían buscar nuevos mercados. La paz y la tranquilidad social son también variables importantes para el análisis de riesgo país. Éste, incide positiva o negativamente en el costo del dinero que proviene del mercado internacional de capitales. Cuanto más bajo el riesgo país, más bajas serán las tasas de intereses, habrá más dinero disponible para invertir y mayores posibilidades de mejorar la calidad de vida del ciudadano
Con respecto al pago de los intereses a los inversionistas, éste deberá ser semestral, iniciándose al cabo de los 12 meses de la primera emisión. Los detalles deberán constar en la propuesta de emisión que elabore la sociedad titulizadora.
Contando ya con los recursos, el CIVP mediante concurso público, licitará la construcción de viviendas por paquetes y distribución geográfica. Un detalle y criterio principal e ineludible, deberá ser que la base del modelo de las viviendas serán las usadas tradicionalmente por los habitantes y lugareños; con el agregado de poder ser estilizados y contar con todos los servicios (agua potable, desague, energía eléctrica, comunicación, Internet).
Elegidos los ganadores, el CIVP procederá a los desembolsos correspondientes. Bajo su supervisión deberá llevarse a cabo la adecuada ejecución de los programas de vivienda.
Iquitos, 7 de agosto de 2007
(Artículo publicado en la revista loretana LA VERDAD Nº 4
del 6 de octubre de 2001).
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